הקדמה
מכירה וקניית דירה יד2 הם אירועים מרגשים. המוכר כבר שבע ממבקרים צקצקנים שמחפשים פגמים בדירה שלו כדי להוריד במחיר, והוא רוצה וודאות (כסף) לעסקה הבאה שלו. גם לקונה נמאס להתרוצץ בין בתים, והנה דירה שהוא אוהב. יש הסכמה על המחיר (לפחות כפי שהמוכר והקונה מבינים אותו), ויש רצון עז "לסגור" ולהתקדם.
בדרך כלל שני הצדדים עדיין לא התקשרו עם עו"ד כדי לייצג אותם, הפגישה נעשית בשעות הערב אחרי יום עבודה מתיש ועוד לפחות ארבעים דקות מתישות של הצגת הדירה וניהול מו"מ, ולשני הצדדים אין ניסיון-עבר של יותר מ- 2 עסקאות מכירה וקנייה. הרבה דברים יכולים להתפספס, ולמרות הרבה כוונות טובות של שני הצדדים העניין עלול להסתיים במפח נפש.
מטרת המאמר הזה לתמצת את הפרטים החשובים שכדאי לסכם כמעט תמיד בעל-פה בלבד. אחרי שאציג את הפרטים אסביר מדוע כדאי להימנע מ"חוזה מקוצרר" או בשמו המוכר "זכרון דברים".
נתחיל בפרטים.
1. מחיר הרכישה – מובן מאליו – האמנם?
מחיר הרכישה עלול לכלול עוד מספר מרכיבים שנעים בין אלפי לעשרות אלפי ₪, שצריך לקחת בחשבון מראש:
א. מס רכישה – מדובר במס שמשלם קונה הדירה, והוא נגזר בעיקר משווי הדירה, והאם מדובר בדירה היחידה של הקונה. כשמדובר בדירה יחידה של הקונה. מס הרכישה הוא 0% עד לסכום של 1,664,520 ₪, 3.5% עד לסכום של 1,974,335 ₪ ו- 5% עד לסכום של 5,093,535 ₪. כשלא מדובר בדירה יחידה – המס הוא 8% "מהשקל הראשון". [הנתונים נכונים לחודש 10/2018]. מבחינת המוכר ישנה אפשרות שישלם מס שבח או היטל השבחה, ולכן רצוי שיתייעץ עם עו"ד כבר בשלב ההחלטה להעמיד את הדירה למכירה.
ב. שכ"ט שמאי (אם משתמשים בשירותיו).
ג. שכ"ט עו"ד שייצג אתכם ברכישה.
ד. אגרות לרישום הערת אזהרה והעברת הזכויות ברשויות הרישום (משתנה לפי אופן רישום הנכס – טאבו, רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת).
ה. עלות משכנתא – מדובר ברכיב משמעותי ביותר, שעלול להפוך, בתכנון שגוי, לנטל על הרוכש והתא המשפחתי שלו. בנוסף, תכנון לא נכון בהקשר זה, בצירוף הערכת יתר של הדירה ע"י הקונה (והערכת נמוכה יותר של השמאי של הבנק), עלולה להביא למצב שהבנק יסכים להלוות סכום נמוך ולקונה לא יהיה מספיק כסף כדי להשלים את הרכישה. אני ממליץ לכולם לקרוא את המאמר שכתב דורון גילשטרום "תהליך רכישת בית עם משכנתא". המאמר אולי ארוך מעט, אבל מהן כמה דקות כדי להתכונן לעסקה שאולי תהיה המשמעותית ביותר בחיים שלכם.
2. מועד מסירת החזקה
מועד פינוי הדירה ומועד מסירת המפתח.
אם יש ילדים ועוברים למיקום חדש – כדאי מאוד לבדוק איך המועד הזה מסתדר עם תאריכי רישום לבתי ספר וגנים ולהיערך מראש בהתאם.
עוד נקודה שכדאי להביא בחשבון היא צורת הרישום של הדירה – בטאבו, במינהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. כשהדירה רשומה בטאבו ניתן לערוך בדיקה מהירה יחסית ולהתקדם מהר יותר, ואילו בשני המצבים האחרים מדובר בגופים עם זמנים משלהם וכדאי להקדים ולהתייעץ עם עו"ד כדי לתכנן את העסקה נכון יותר.
3. לוח התשלומים
לא חובה לסכם לוח תשלומים, ואם רואים שזה יוצר חיכוכים כדאי להשאיר את זה לעורכי הדין. אבל אם התחלתם ברוח טובה ואתם יודעים לצפות הראש את הצרכים והיכולות שלכם רצוי לסכם לפי המתווה הבא:
- 10% בחתימת חוזה (ישולם בשיק בנקאי).
- 20% בסוף העסקה, כלומר במועד מסירת המפתח (ישולם בהעברה בנקאית בדרך כלל מכספי הלוואה מובטחת במשכנתא שייקח הקונה).
- את תשלומי האמצע כדאי לרווח עד שלושה תשלומים (רצוי שניים), ולקחת בחשבון צרכים ויכולות (חשבון חיסכון שצריך לפתוח, חשבון השקעות שצריך למכור מניות, קופות גמל / השתלמות שעתידות להיות זמינות, חודשים עם הרבה הוצאות וכו'). אם אתם תלויים בעסקה נוספת (מכרתם, וקונים עכשיו או קניתם ומוכרים עכשיו) צריך לוודא מתי אתם עתידים לקבל כסף, ומתי אתם צריכים לשלם כסף, ולהביא בחשבון עיכובים וחגים שעלולים לגרום לעיכוב בשתי העסקאות). בד"כ התשלום השני (התשלום האמצעי הראשון) יהיה כחודש אחרי התשלום הראשון (10%), וזה כדי לאפשר למוכר לבצע את העסקה שהוא רוצה לקנות (או להוריד ממנו לחץ בעסקה שהוא כבר קנה). התשלום הזה צריך להיות מהון עצמי כי בחודש הקונה לא יספיק "לקחת משכנתא". סקר שוק לבחירת משכנתא ותהליך קבלת משכנתא אחרי שבוחרים איפה לקחת אותה – לוקחים זמן ואף קונה לא ירצה לעשות את זה תחת לחץ של איחור בתשלום. עוד נקודה שהקונה צריך לקחת בחשבון זו האפשרות שהשמאי של הבנק יעריך את הדירה בסכום נמוך יותר ממה שסוכם, ואז הקונה יצטרך לקחת אשראי נוסף שלא באמצעות משכנתא. לכן הקונה צריך להביא בחשבון גם סיכון שהוא יצטרך לגייס כמה עשרות אלפי ₪ באשראי נוסף (דבר שעלול להתברר כבעייתי במקרה שמסגרות האשראי כבר תפוסות).
יש עסקאות שלא יוצאות לפועל בגלל שהיכולות של אחד הצדדים לא תואמות את הצרכים של הצד השני. זה קורה וזה בסדר, וזו אחת הסיבות לא לחתום על זכרון דברים.
4. פריטים שנשארים בדירה
כלל האצבע הוא שפריטים שמחוברים חיבור קבע נשארים כמובן מאליו (כיורים, אסלות, מזגן מיני-מרכזי) – לגבי שאר הדברים כדאי לערוך רשימה. למשל – מדיח כלים "אינטגרלי מלא" מצד אחד נתפס כחלק מהמטבח ע"י הקונה, ומצד שני המוכר יכול (ובצדק) לחשוב שהוא יכול לפרק ולקחת אותו בתנאי שהוא משאיר את הדופן החיצונית לקונה. אלה דברים שצריך לסכם מראש. כנ"ל ארונות ומראות בחדרי השירותים. לפעמים יש מנורות או פריטי ריהוט ש"עושים את הבית", ופתאום במועד קבלת המפתח (או קצת לפני) הקונה עלול לראות את הדירה ולהתאכזב מאוד – כדאי לוודא ולסכם דברים כאלה.
לסיכום
הפגישה שממנה עסקת מכירה / רכישה של דירה יד2 "יוצאת לדרך" – נעשית לא פעם בתנאים לא אופטימליים. שני הצדדים מותשים, לא מנוסים בעסקאות כאלה, לא עשו בדיקות משפטיות בנוגע לדירה, ואפילו לא מיוצגים על ידי עו"ד. הרבה פעמים ברור לצדדים שאם היה צריך לחתום על חוזה עכשיו הם לא היו חותמים. ועדיין, הם מוצאים את עצמם חותמים על מסמך שנקרא "זכרון דברים" כי הם חושבים שהוא לא מחייב, ושאם משהו ישתבש אפשר לבטל אותו בקלות. זו טעות. זכרון דברים הוא "חוזה מקוצרר", כלומר יותר קצר ממקוצר. ועדיין הוא חוזה מחייב לכל דבר.
ברב המקרים המוכר יהיה זה שמעוניין בזכרון הדברים בשביל "לנעול" את הקונה, וזה עוד לפני שהקונה הספיק לבדוק באמצעות בעלי מקצוע את הדירה ומצבה המשפטי והתכנוני. במקרים נדירים (באזורים עם ביקוש עצום) דווקא לקונה יש אינטרס להחתים את המוכר על זכרון דברים, וזה כדי למנוע מצב שיבוא קונה אחר שיציע מחיר גבוה יותר.
עד כמה זכרון דברים מחייב? (1) מבחינת רשויות המס עם חתימתו נעשתה עסקה לכל דבר, וחובה לדווח על העסקה אחרת מסתכנים בעונש פלילי!!! (2) זכרון הדברים אכיף בבית משפט שיכול לחייב את המוכר לקנות, או לחילופין, לחייב את הקונה לשלם פיצוי למוכר בגלל שהוא שינה את דעתו בנוגע לקנייה.
רצוי מאוד ללא לחתום על זכרון דברים – לסכם את הפרטים שציינתי בעל-פה בלבד, ולפנות לעורכי דין שמתמחים במקרקעין, ושיהיו זמינים לטפל בעסקה במהירות וביעילות, לערוך את הבדיקות ולנסח חוזה ולקבוע מועד מוקדם לחתימה.
אשמח לסייע לכם בתחום זה – מוזמנים לפנות טלפונית, בדוא"ל או בהודעת וואטסאפ.
מטרת התכנים לסייע לקורא/ת להרחיב את בסיס הידע האישי שלו/שלה ולאפשר לו/לה לדעת יותר, לפני שהוא/היא פונים אל עורך דין.
האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני ואישי.
כל הזכויות שמורות לעו"ד אביב גלמן © 2018
