לקראת החג ובסיפוק רב אני משתף אתכם הודעה מסיומה של העסקה המורכבת המאתגרת והמספקת ביותר שטיפלתי בה בשנה האחרונה.
מדובר בקטינים שהתייתמו מאמם שנפטרה ממחלה. לפני פטירת האם סיכמו היא והאב, שהאב ידאג לקטינים ככל שאפשר בשביל להבטיח את עתידם ורווחתם הכלכלית ולטפח קרבה ביניהם כדי שיישארו קרובים האחד לשני גם כשיהיו בוגרים. לצורך כך ביקש האב לרכוש דירת מגורים נוספת על שם הקטינים, הצמודה לבית המגורים הקיים וזאת כדי שהקטינים שיוכלו להתגורר האחד ליד השני גם בעתיד.
אלא שרכישת הדירה הנוספת היתה כרוכה בסיכון לאור החלטת מיסוי 2662/18 המתבססת על חזקת התא המשפחתי, ולפיה דירה אשר נרכשה עבור קטין, תיחשב כדירת התא המשפחתי ותימנה במניין דירותיו לעניין מס שבח ומס רכישה. כלומר, בגלל שלאב כבר יש דירה – הקטינים ישלמו מס רכישה בשיעור 5% משווי הרכישה (היום 8%). לא מעט כסף.
לטובת הקטינים פעלו שני דברים: חזקה (כמו חזקת התא המשפחתי) היא דבר שניתן לסתור, ובמקרה הזה מקורות כספי הרכישה היו מובהקים: (1) כספי ביטוח החיים עקב פטירת האם שהוקנו לקטינים והופקדו בחשבונות על שמם, (2) מתנה מהסבא והסבתא (גם היא מכספי פיצוי שקיבלו עקב פטירת האם-בתם), (3) משכנתא שאמנם טכנית נלקחה ע"י האב אבל בפועל תשולם מכספי השכרת הנכס שהם פירות הנכס של הקטינים. גם ההפרש בין דמי השכירות למשכנתא התחייב האב להפקיד לחשבונות הבנק של הקטינים ולקיים דין וחשבון מסודר על כך. כלומר, בניגוד למצב בהחלטת מיסוי 2662/18 המקורות הכספיים לרכישת הדירה היו במובהק כספים של הקטינים שלאב אין שום זכות בהם.
הדבר שני שפעל טובת הקטינים הוא שלשון החוק היתה לצידם – החוק קובע: "יראו רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילד נשוי – כרוכש אחד". בענייננו, הרוכשים הם הקטינים, והם לא נשואים (כי הם קטינים) ואין להם ילדים שטרם מלאו להם 18 (כי הם בעצמם קטינים).עם הנתונים האלה יצאנו לדרך עם עריכת שמאות והגשת בקשה לבית המשפט לענייני משפחה (רכישת דירה עבור קטינים טעונה אישור בית משפט). הנחנו את דעתו של היועץ המשפטי (המשיב מטעם המדינה בבקשות מסוג זה) והראנו שהעסקה הוגנת וכדאית. היועץ המשפטי לממשלה נתן הסכמתו לרכישה וביהמ"ש אישר הרכישה. לבסוף, ועם אסמכתאות מובהקות למקורות הכספיים – הגשנו הצהרה לרשויות המס במסגרתה ביקשנו להכיר בדירה הנרכשת כדירתם היחידה של הקטינים ופירטנו את הטיעונים הנ"ל. ההצהרה התקבלה והתקבל אישור מס רכישה ששימש כעת להשלמת רישום הדירה על שם הקטינים.
