בעסקאות נדל"ן עשויים לחול היבטים משמעותיים למדי של מס. במקביל, כדאי לדעת שתחת תנאים מסוימים ניתן לממש הקלות מיסוי משמעותיות ביותר. בשורות הבאות נסביר על עיקרי הדברים שחשוב לדעת על מכירת דירת ירושה והיבטי המס הנלווים לכך.
כך תוכיחו שהדירה הנמכרת התקבלה בירושה
על מנת לקבל את הטבות המס המגיעות למי שמוכר דירת ירושה (כפי שנציג בהמשך), יש להראות כי מדובר אכן בדירת ירושה. ברגע שאדם נפטר, הרי שמגיע ליורשים לקבל תעודת פטירה. כמו כן יתכנו שני מצבים, האחד הוא שהדירה עברה בירושה בכפוף לצוואה והשני הוא שמדובר בירושה על פי דין. בשני המקרים, יש צורך להפיק מסמך המאשר ומאמת את הצוואה או את הירושה על פי דין (צו ירושה). את צו קיום הצוואה או את צו הירושה, ניתן לקבל על ידי הגשת בקשה למתן צו ירושה או בקשה למתן צו קיום צוואה לרשם לענייני ירושה. מקובל להיעזר בתהליך זה בעורך דין, שבדרך כלל גם מלווה אתכם במכירת הדירה ומימוש הקלות מס המגיעות לכם כדין.
מכירת דירת ירושה – הטבת מס המגיעה לכם
במכירת דירה רגילה, כלומר שאיננה פרי של ירושה, עשוי לחול מרכיב מס ניכר ביותר. מדובר על מס שבח, ששווה לרבע מהרווח שהופק במהלך המכירה (לעומת מחיר קנייה). אולם, עורך דין המתמחה במכירת דירות ומימוש הטבות מס מירביות על פי חוק, מסביר כי דירות ירושה הן נושא מיוחד.
בתנאים מסוימים, המוכר או המוכרים של דירת ירושה לא ישלמו כלל מס שבח. לשם כך, זו צריכה להיות דירה ששמשה למגורים, ולא לדוגמא דירה שהושכרה בתור מחסן או לשימוש עסקי. תנאי נוסף הוא שהמוריש היה זכאי למכירה בפטור ממס, ובמקרה כזה הוא "מוריש" את הפטור הזה ליורשים. לשם כך על המוריש להיות בעליה של דירה אחת בלבד, ואם בבעלות המוריש עוד חלק מדירה – לא יינתן הפטור (עמש (ת"א) 251/99 מנהל עזבון המנוחה הדרה וייסגלס ז"ל נ' מנהל מס שבח מקרקעין מחוז ת"א). עוד נבהיר כי קיים רף לקבלת פטור ממס בדירות ירושה. אם מדובר בדירת יוקרה שעלותה עולה על 4,846,000 ₪, הרי שיחול מס, אך רק על הסכום שעולה על כך. יצויין כי אם בדירת יוקרה מספר שותפים ניתן לטעון שהפטור הוא אישי ואז כל מוכר פטור על חלקו עד לסכום של כ- 4.8 מלש"ח (ר' ו"ע 59018-11-12 גבע ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל-אביב).
האם ריבוי יורשים משפיע על מכירת דירת ירושה
עורך דין אביב גלמן מסביר כי פעמים רבות מכירת דירת ירושה נעשית שלא על דעת כל היורשים. על פי חוק, לא ניתן לאלץ יורש להחזיק בנכס, אם הוא מעוניין למכור אותו. אם יש אי הסכמה וחלק מהיורשים מעוניינים למכור, הרי שיחול פירוק שותפות. כמובן שכל יורש יקבל את חלקו בתקבול המכירה, בהתאם לחלקו בירושה.
עוד נציין כי אפשרי לבצע מהלך של חלוקת עיזבון, במידה והיורשים מעוניינים בכך. מובן שרצוי להתייעץ בכך עם עורך דין, אך אלה עיקרי הדברים:
- בהסכם בין היורשים ניתן להגדיר למשל כי יורש אחד יקבל את הבעלות על דירת ירושה בעוד יורש אחר יקבל בעלות על נכסים אחרים (למשל תיק ניירות ערך, עסק וכו').
- בהסכם בין היורשים, החלוקה חייבת להיות אך ורק מתוך הירושה. לא ניתן להעביר תמורה כספית חיצונית כחלק מחלוקת עיזבון (למשל כדי לקנות את דירת הירושה על ידי אחד היורשים).
- אם מבצעים חלוקת עיזבון על פי הכללים, ניתן בהמשך לבצע מכירה של דירת ירושה, תוך מימוש הפטור כפי שציינו קודם לכן.
חשוב מאוד לשים לב שלכל הסדר בין יורשים יש היבטי מיסוי שעלולים להיות מושפעים מהתנהגות היורשים. נעשתה חלוקה "ראשונה" בנכסי העיזבון או אם נכס מהעיזבון הועבר בפועל בהתנהגות במשך שנים לאחד היורשים, ורק אחרי מספר שנים מבקשים צו ירושה והסדרת הרישום – רשות המסים עלולה לראות בהתנהגות היורשים כחלוקה, ובפעולות "הסדרת הרישום" כעיסקאות בין היורשים שחייבות במס!
מכיוון שכל מכירת דירה היא הליך מורכב ומכיוון שבהורשה יש מורכבות נוספת, בצעו כל מהלך שהוא רק לאחר היוועצות עם עורך דין. זאת, על מנת להימנע מתשלומי יתר וכדי לממש את סך הטבות המס.
