אין זה סוד כי יוקר המחייה בשנים האחרונות גדל באופן משמעותי, וזאת לצד שני אירועים בעלי השלכות כלכליות נרחבות – התפרצות הקורונה ומלחמת חרבות ברזל. במהלך האירועים הללו הפעילו הגופים העיקריים במשק אחריות והעדיפו במרבית המקרים לאפשר דחיות ופריסה של חובות על פני הליכים משפטיים.
יחד עם זאת, הגשת תביעה יחד עם בקשה להטלת עיקולים זמניים היא הפרקטיקה בשגרה, והעיקול נותר רשום עד שהנושה שהטיל אותו מבקש למחוק אותו.
האם ניתן לבצע רכישת דירה עם עיקול ועם מי כדאי שתיצרו קשר? התשובות במאמר שלפניכם.
מהו צו עיקול מקרקעין?
צו עיקול זמני או קבוע על מקרקעין או על כל נכס אחר (כדוגמת פיקדונות, חסכונות, חשבונות בנק, קופות וכיו"ב) מוטל לטובת נושה על נכסים של אדם שלא שילם את החוב שצבר כלפי אותו נושה. העיקול משמש מעין "הערת אזהרה" ולא ניתן יהיה להשלים עסקת העברה של הנכס המעוקל מקונה למוכר ללא מחיקת העיקול ע"י הנושה שהטיל אותו. המטרה של העיקול לסכל כל ניסיון של החייב להתחמק מתשלום החוב – למכור את הנכס ולשלשל את מלא התמורה לכיסו מבלי לפרוע את החוב לנושה.
בשלב הראשון מטיל הנושה "עיקול זמני" יחד עם כתב התביעה שמגיש לביהמ"ש, ולאחר שנושה מקבל פסק דין, צו העיקול הופך לצו קבוע. במקרים אחרים הנושה אף מתקדם ופועל נגד החייב בהוצאה לפועל ומטיל עיקולים נוספים דרך לשכת ההוצאה לפועל ולבסוף ובהיעדר פירעון של החוב הנושה יהיה רשאי לבקש למנות כונס נכסים מטעמו ולמכור את הנכס.
האם ניתן למכור או לקנות נכס שמוטל עליו עיקול?
התשובה הקצרה היא שלרב כן. נושה שנפרע את חובו חייב לבטל את העיקול שהטיל ולבטל את הליכי הגבייה שנקט נגד החייב. ברב המקרים שווי הנכס עולה משמעותית על גובה החובות שרובצים עליו. במקרים נדירים יותר גובה החוב לנושה גבוה משווי הנכס, ובמקרים נדירים יותר לנושה יש אינטרס אישי ביחס לדירה (מעוניין "לרכוש" אותה בעצמו כנגד קיזוז החוב) – במקרים כאלה יש לנהוג זהירות רבה יותר לפני שמתקדמים במו"מ לרכישה והדירה ומוציאים הוצאות לטובת העניין.
לכן במקרים הנפוצים יותר כשגובה החוב נמוך משווי הנכס, כשמבקשים למכור או לקנות דירה שהוטל עליה עיקול – יש לתכנן את לוח התשלומים באופן שיבטיח פירעון כל החובות שרשומים על הנכס.
בכל חוזה מכר דירה צריך להיות סעיף שקובע מה יקרה אם חלילה יוטל עיקול על הדירה, ובמקרה של מכר דירה שכבר הוטל עליה עיקול הסיכון הזה כבר התממש ולכן הדבר צריך לקבל ביטוי מפורש בהסכם.
את גובה החוב שבגינו הוטל העיקול צריך לוודא מול הנושה. לקונה אסור בשום פנים ואופן להסתפק ולהסתמך על מידע שמוסר המוכר-החייב ביחס לגובה החוב. סכום החוב שהחייב יציג עלול להיות חסר (במכוון או בטעות) ולא לכלול הוצאות גבייה, שכ"ט עו"ד, כונס נכסים, וכיו"ב רכיבי חוב שמתווספים לחוב ושאם לא ייפרעו הנושה יסרב למחוק את העיקול. נושה-בעל-עיקול אמנם איננו בנק למשכנתאות אבל ניתן וצריך לדרוש ממנו מעין "מכתב כוונות" שבו הנושה יצהיר שבכפוף לתשלום סך X ₪ עד ליום Y הוא יפעל למחיקת העיקול. רצוי שמכתב זה ינוסח ע"י עו"ד, וככל שהוא חתום ע"י עו"ד של הנושה יצורף אליו ייפוי כח בתוקף מאת הנושה לעורך הדין. קונה חייב לוודא את אמיתות "מכתב הכוונות" ישירות מול הנושה (עדיף אפילו שיישלח ישירות מעורך הדין של הנושה אל הקונה), ורצוי שמכתב זה אף יצורף כנספח לחוזה.
בנוסף באותו מכתב כוונות יש לוודא שיצויינו פרטי חשבון הבנק ואופן העברת הכספים אל הנושה, ולוודא שהכספים עוברים במישרין מהקונה לנושה-בעל-העיקול או לכל הפחות לחשבון הנאמנות של עורך הדין שלו, ולא דרך המוכר-החייב שעלול "ברגע האמת" לא להעביר את הכספים לנושה.
בנוסף רצוי לייצר מנגנון שבו עד להסרת העיקול כל הכספים שישולמו לפני ואחרי התשלום לנושה-בעל-העיקול, יוחזקו בנאמנות, דבר שיאפשר השבת הכספים במקרה של אי-הסרת העיקול וביטול העסקה.
האם ניתן למכור או לקנות דירה שהוטלו עליה מספר עיקולים?
כעיקרון התשובה זהה. אם כספי התמורה מספיקים כדי לפרוע את החובות לכל הנושים שהטילו עיקולים – ההתנהלות מול הנושה-בעל-העיקול הנ"ל תתבצע מול כל נושה בנפרד. כאשר סך החובות שבגינם הוטלו עיקולים עולה על שווי הנכס קיים חשש שהמוכר חדל-פירעון (כמו פושט רגל), ובמקרה כזה צריך לנהוג בזהירות רבה מאוד!!! במקרה כזה גם אם העסקה תצא לפועל ואפילו תושלם ברישום – אם המוכר ייכנס להליכי חדלות פירעון הנאמן שימונה בהליך זה יוכל "לבחון" את העסקה ואפילו לבטל אותה רטרואקטיבית (!) ולדרוש מקונה את "המחיר הריאלי" של הדירה אם יסבור שמחיר העסקה היה נמוך. במקרה כזה הנטל יהיה על הקונה להוכיח שמחיר הדירה היה הוגן, וזה עלול להיות נטל כבד ויקר להוכחה והקונה עלול למצוא את עצמו "משלים" את ההפרש לטובת קופת הנשייה של המוכר.
עם מי כדאי שתיצרו קשר בנוגע לרכישת דירה שהוטל עליה צו עיקול מקרקעין?
הכירו את עו"ד אביב גלמן, עו"ד נוטריון המתמחה בדיני מקרקעין רכישה ומכירה של דירות מגורים. עו"ד גלמן ילווה אתכם בהליך רכישת דירה, בהליך מכירת דירה, באופן יעיל ומהיר.
כל הזכויות שמורות לעו"ד אביב גלמן © 2024
האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ואיננו תחליף לייעץ משפטי פרטני ואישי.
