את הדירה הראשונה שלי קניתי מקבלן. הייתי סטודנט שנה ג' למשפטים ועמדתי להתחתן. אני מניח שזה מספיק כדי להבין שלחסוך כסף היה בראש מעייני. התלבטתי מאוד אם ייצוג ע"י עורך דין ברכישת הדירה יצדיק את הכסף. מאחר שזו היתה העסקה הכי גדולה שעשיתי בחיים החלטתי לא לקחת סיכון. החוזה נחתם ב- 31.12.2009 כאשר יום למחרת שיעור המע"מ ירד מ- 16.5% ל- 16%. עורך הדין שלי התלווה אלי לחתימת החוזה, שם לב ששיעור מע"מ בחוזה לא מעודכן דאג שמחיר הדירה וכל תשלומי החוזה יותאמו לשיעור המע"מ החדש וחסך לי את עלות שכר הטרחה שלו בדקה אחת.
לאחרונה פנה אלי אדם שרכש דירה מקבלן ללא ליווי עורך דין. מדובר באיש מבוגר, שעובד בעבודה פיסית בשכר נמוך, שרכש דירה צנועה מאוד של חדר וחצי בפרוייקט פינוי בינוי. האיש סמך על הקבלן שהחתים אותו על מקבץ מסמכים. אחרי כשנתיים מהחתימה, הקבלן פנה אל האיש והציב בפניו אולטימטום – תוותר על הדירה, או תחליף אותה בדירה אחרת גדולה יותר ויקרה יותר. לטענת אותו קבלן, רשויות התכנון לא אפשרו לו לבנות את הדירה לפי התכנון, ולכן על האיש לוותר על הדירה או לקנות את היחידה ש"מחליפה" אותה, שהיא בשטח גדול יותר ולכן עולה יותר מפי- 2. מן הסתם האיש לא יכול היה לגייס הון עצמי שיאפשר לו לקבל משכנתא כדי לקנות את הדירה הגדולה בגלל גילו והשכר הנמוך יחסית שהשתכר. כשהציג לי את ההסכמים שהקבלן החתים אותו התגלתה התנהלות בעייתית ביותר של הקבלן.
ראשית, הקבלן החתים את האיש על "הסכם הלווואה" בנוסף להסכם הרכישה של הדירה. לפי ההסכם הזה, האיש, הלווה לקבלן הגדול יותר מ- 100,000 ₪!!! כזכור מדובר באיש פשוט, מבוגר שעובד עבודת כפיים ולא בנק מסחרי שמלווה לקבלנים!!! בדרך הזו הקבלן ניסה "לעקוף" את הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, שמונע מקבלן לקחת יותר מ- 7% מהתמורה מבלי לתת לרוכש בטוחה כגון הערת אזהרה או ערבות בנקאית. שנית, התברר שהקבלן החתים את האיש על נספח להסכם שקובע שמותר לו (לקבל) לשנות את מפרט הדירה. האיש שעבר על המסמכים אחרי שקיבל את האולטימטום מהקבלן נבהל וחשב שלפי הנספח הזה מותר לקבלן לשנות את "כל הדירה".
לאחר שחתם על ייפוי כח שאפשר לי לפנות לקבלן, פניתי אל הקבלן והתרעתי בפניו על המחדלים שבהתנהלותו. לזכותו של הקבלן ייאמר שהנציג מטעמו, לאחר שהוצגה לו הבעייתיות בהתנהלות, לא הלך סחור סחור ולקח אחריות. במסגרת הסכמים שנחתמו האיש קיבל חזרה את כספו ופיצוי של 55,000 ₪ בנוסף לעלות שכר הטרחה שלי. מעין סגירת מעגל.
כמובן שבמקרה של האיש שייצגתי, כל העניין יכול היה להימנע שכן עו"ד מקרקעין מיומן היה שם לב מיד שהתנהלות הקבלן בעייתית עוד קודם לחתימה על ההסכם, והאיש יכול שהיה נמנע מהעסקה.
כל הזכויות שמורות לעו"ד אביב גלמן © 2023
האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ואיננו תחליף לייעץ משפטי פרטני ואישי.
