חניה – היום יותר מתמיד – יכולה להטות את הכף לטובת רכישת דירה או לטובת המשך החיפושים אחר דירה אחרת. הסיבה לכך היא מחסור במקומות חנייה, ולאו דווקא בערים מרכזיות הידועות בבעיית החנייה שלהן. למשל, בשכונות חדשות עם בנייה צפופה, גם אם לדירה מוצמדת חנייה אחת, זה לא מספיק כשיש רכב שני ואפילו רכב שלישי במשפחה. תוסיפו לזה מצב שאותה משפחה רוצה לארח אורחים שעתידים להגיע עם רכב משלהם – ואז אחד מבני המשפחה יעדיף "לתפוס חנייה" ברחוב, ולהשאיר את החנייה הפרטית ריקה עבור האורחים. כתוצאה מכך נוצר מחסור בחניות בשכונה, ואפילו זליגה של רכבים לשכונות סמוכות, מה שיוצר בעיית חנייה גם בהן. דוגמא אחרת היא שכונות שבהן נעשה פרוייקט פינוי-בינוי או תמ"א, שאז כמות הדירות והתושבים שמתווספים אינה הולמת את התשתיות הקיימות – והתוצאה היא יותר רכבים ולא מספיק מקומות חנייה. גם בשכונות שצמודות למקור עניין (למשל תיאטרון או קניון) עלול להיווצר מחסור בחניות (קבוע או במועדים מסויימים), ובמצב כזה כשהחניות הן "על בסיס מקום פנוי" בעל דירה שחוזר הביתה בזמן הלא נכון, עלול שלא למצוא חנייה קרובה לביתו.
סוגי חניות בבנייני מגורים
ניתן לזהות שני סוגי חניות – הראשון, חניות ב"בעלות" המוצמדות בדרך כלל לדירה, והסוג השני הוא חניות משותפות על בסיס מקום פנוי.
חנייה פרטית / צמודה
השימוש במונח "צמודה" כמובן אינו מתייחס לקרבתה הפיזית של החניה לדירה, אלא להצמדתה מבחינה משפטית-רישומית לדירה ספציפית במבנה הסמוך לחניייה. משמעות הדבר היא שמבחינה חוקית, זכאים לחנות בחניה זו, אך ורק בעליה של הדירה, אורחיהם או כל מי שקיבל מהם אישור לעשות כן וכל מי שעושה זאת שלא ברשות הוא פולש.
הבעלות על החניה, בדומה לבעלות על הדירה, נקבעת בצורה מפורשת בחוזה המכר שבין מוכר הדירה והרוכש אותה ומתומחרת בהתאם. במקרה כזה, אם מוצעת לכם דירה עם חניה מוגדרת צמודה – חשוב לוודא שאכן מדובר בחניה שרישומה הוסדר כחוק כחנייה צמודה, והיא לא "הפכה" להיות ב"בעלות" המוכרים מתוך מחווה הסכמה ושל רצון טוב מצד שאר דיירי הבניין או "בגלל שהוא תמיד חונה שם במשך שנים".
גם כשהחנייה הוצמדה כחוק לדירה – לא כל החניות שוות. ישנם בניינים שישנן חניות קטנות או צפופות, עקב מדידה שגויה או אילוצים אחרים בשטח. אם תוסיפו לזה שכן עם רכב גדול בחנייה הסמוכה, או שכן שבנה מחסן בחנייה (גם אם הדבר אסור) – הדבר עלול לפגום ביכולת לחנות בבטחה ובנוחות ולפגום בשימוש וההנאה מהחנייה. לכן חשוב מאוד לבדוק את החנייה הצמודה עוד בשלב המשא ומתן לרכישת הדירה, לראות את רכב המוכר חונה בה, ואף לבדוק פעם נוספת בעיתוי אחר שהשכן אכן חונה בה בפועל, ולא נמנע מכך מסיבות שאינו מגלה לכם.
לדוגמא, זוג לקוחות שייצגתי רכשו דירה עם חנייה צמודה. לפני רכישתה בדקו וראו שהמוכר חונה באותה חנייה, אך היה לו רכב קטן והם שמו לב שהחנייה היתה קצת צפופה ודרשה כניסה כמעט "עד סוף" מתחם החנייה, ולא היתה קרובה כל כך לכניסה ללובי הבניין. אחרי שעברו לדירה, מטעמי נוחות חנו בחנייה ציבורית ברחוב שליד השביל המוביל ללובי הבניין. אחרי מספר שבועות שמו לב שיש רכב אחר שחונה בחנייתם. לאחר שהדבר קרה מספר פעמים הם ערכו בירור וגילו שמדבר ברכב של שכן שהחליט "לשדרג" את החנייה שלו על חשבונם, ולהשתלט על החנייה שלהם. אותו שכן אף התעקש שסיכם זאת עם מוכרי הדירה הקודמת! כמובן שמוכרי הדירה הכחישו את הטענה הזו וברור שהשכן לא הציג שום מסמך כתוב על כך. לאחר הזמנת המשטרה והצגת נסח הטאבו לשוטר – השכן פינה את החנייה ולא חזר לחנות בה – דבר כזה לא היה קורה במקרה של חנייה משותפת.
עוד דבר שחשוב לשים לב הוא שאין בהכרח התאמה בין מספר הדירה למספר החנייה. כלומר חנייה מס' 1 לא בהכרח שייכת לדירה מספר 1. הדבר נובע מכך שכשהרוכש הראשון קונה את הדירה מהקבלן שבנה את הבניין, הקבלן מאפשר לרוכש הדירה לבחור חנייה לפי רצונו, ולפי החניות שנותרו אחרי שרוכשי דירות קודמים בחרו את החניות שהם רוצים. מספרי החניות נקבעים מראש ולכן רוכש הדירה הראשונה בבניין שרוכש את דירה מספר 1 יכול לבחור למשל את חנייה מספר 17 כי היא החנייה הכי קרובה ללובי, או כי היא הכי קרובה למחסן שמוצמד לדירה שהוא רוכש. לכן ברכישת דירה מיד שנייה, חשוב לבדוק את תשריט הבניין שבו מסומנות החניות (לרב באותיות או בצבעים) ולוודא התאמה של החנייה שמוצגת לכם לחנייה שבתשריט.
חנייה משותפת
להבדיל מחניה צמודה, ישנה החנייה המשותפת, צורת חנייה בה אין הקצאת חניות חוקית לכל דייר, כך שהיכולת למצוא חניה עשויה להיות תלויה בנוחותם ובהעדפותיהם של שאר הדיירים – למעשה "כל הקודם זוכה". לחילופין יש בניינים שבהם גובשו הסכמות בין הדיירים הוותיקים בבניין וההסכמות האלה מיושמות ומכובדות במשך שנים. במקרה של הסכמות בין בעלי הדירות, כשהכל מתנהל על מי מנוחות – התוצאה בפועל יכולה להיות שוות ערך לחנייה פרטית: כל שכן חונה בחנייה שהוא חונה בה תמיד, ואף שכן לא "נדחף" לחנייה ששכן אחר חונה בה תמיד או מאפשר לאורחיו לעשות כן. יחד עם זאת, בעתיד, בעלי הדירות בבניין עשויים להתחלף והשכן החדש עלול לנסות לשנות את הסטטוס קוו ובהיעדר הסכמות בכתב המחייבות גם רוכשי דירות עתידיים הדבר יכול לייצר אי נוחות ואי נעימות לכולם.
לסיכום
אם, בעת רכישת הדירה מוצעת לכם גם חניה צמודה משלכם, רצוי מאד שתדאגו לכך שהחניה שאתם רוכשים תהיה תקינה, שמישה ותוכל גם לשרת אתכם בהתאם. אם לדירת חלומותיכם לא מוצמדת דירה ועניין החנייה חשוב לכם – כדאי שתערכו מספר סיורים במקום בשעות שונות, ותדברו עם שכנים בבניין כדי לוודא איך מתנהל עניין החניות.
לרשותכם, רוכשי הדירה, שחשוב להם לעבור את תהליך רכישת הדירה (והחניה!) בהצלחה, עומדים הייעוץ והליווי המקצועי המנוסה של משרד אביב גלמן – משרד עורכי דין מקרקעין.
