מאז ילדותנו שבים ואומרים לנו כי עסקתקניית דירה היא העסקה הגדולה, המשמעותית והחשובה ביותר שאנחנו עתידים לעשות במהלך כל חיינו. וגם אם נסתכל על כך, אך ורק, מן האספקט הפיננסי, לעסקה של קניית נכס ישנן לא מעט השפעות ארוכות טווח על חשבון הבנק שלנו, שכן, בעסקה כגון זו ישנם לא מעט שלבים ונקודות בהם אנחנו עלולים להוציא סכומים גדולים יותר ממה שהתכוונו (או ממה שידינו משגת). אבל, לעסקת קניית דירה בצפון (או בכל אזור אחר בארץ) ישנן השפעות מרחיקות לכת שאינן ממוקדות רק בתחום הפיננסי, אלא נוגעות בתחומים נוספים, כדוגמת איכות החיים העכשווית שלכם ושל משפחתכם, היכולת להפוך את הדירה בעתיד מנכס למגוריכם לנכס להשכרה (כלומר, נכס מניב) ובכך, אפילו לזכות בשקט הנפשי הנובע מהידיעה שיש לכם "משהו" אמיתי להוריש לילדיכם ולנכדיכם. אבל, אני מקדים כרגע את המאוחר, ולכן, הבה נתמקד בהווה וברכישת הדירה שלכם.
הערה מקדימה קטנה:
בניגוד למדריכים אחרים העוסקים בקניית דירה, מדריך זה יעסוק פחות במה אתם צריכים לעשות / לומר בכל אחד מהשלבים של קניית דירה בקריות או מכירת דירה בצפון, אלא יתמקד בעקרונות החשובים ובעיקר – בראיית העולם ובהלך הרוח שאותם אתם צריכים לאמץ בכדי להפוך את עסקת הנדל"ן שלכם לעסקה מוצלחת עבורכם.
כלל ראשון – מקצועיות בלבד!
אני חושב כי העצה הטובה ביותר אותה ניתן לתת לאדם העומד בפני קניית דירה, או, לחילופין, בפני מכירת דירה, היא לדאוג ולחבור לאנשי המקצוע הטובים ביותר שאותם הוא יכול להרשות לעצמו מהבחינה הפיננסית. נכון, לעיתים, לפני ביצוע עסקת רכישה או קניית נכס, הסכומים המכונים "שכר טרחה" נראים גבוהים למדי. אולם, ככל שהעסקה מתקדמת, אתם עתידים לגלות עד כמה חסרים לכם הידע הנדרש, הקשרים המתאימים, ה"עין" הנדרשת להבחנה בין הניואנסים השונים וה"אף" הנדרש בכדי "להריח" פחים ומלכודות, שבליבו ובעיניו של מי שאינו שולט בתחום, כלל אינם נראים כחשודים.
כן, ברור שאני, בראש ובראשונה, מדבר על עורך הדין המקצועי שמלווה ומייעץ לכם במהלך העסקה, אבל לא רק עליו. אני מדבר גם על השמאי, על המתווך ועל עוד אנשי מקצוע שאתם עשויים להזדקק להם לאורך תהליך קניית הדירה. זאת, מאחר, וכפי שהזכרתי בתחילת המאמר, אין המדובר כאן ברכישה של זוג נעליים או קניית ספה (שאף בנוגע אליהן נדרשת החלטה שקולה) אלא ברכישה רצינית שיש לה השלכות עכשוויות ועתידיות לא מעטות.
כלל שני – צאו מתוך נקודת ההנחה כי הצד השני בעסקה מונחה מאינטרסים המנוגדים לאלו שלכם!
ברור שאנחנו לא נוטים לראות במי שמוכר לנו דירה או במי שקונה מאיתנו דירה "אויב", וברור, שגם לו, בדיוק כמו לנו, יש אינטרס לחתור לעסקה מוצלחת. אבל, באופן טבעי, מה שנחשב ל"מוצלח" בעיני המוכר, אינו מה שיוגדר כ"מוצלח" בעיני הרוכש, בשל ניגוד האינטרסים ההגיוני הקיים, למשל, בתחום מחירה של הדירה. אני יודע שכעת, כשאתם קוראים את זה כתוב, שחור על גבי לבן, זה נראה לכם הגיוני לגמרי, אבל אני מבקש מכם לזכור זאת, גם כשהצד השני יציע צעדים שייראו לכם כאילו הם משחקים "לטובתכם". למשל, ה"חיסכון" שעשוי לקרוץ לכם בזכות שכירת שירותיו של עורך דין משותף שינהל את כל הצד החוקי של העסקה עבור שני הצדדים. אני אישית לא מייצג שני צדדים לעסקה – ככה יש לי לקוח אחד ואני דואג אך ורק לאינטרס שלו. הצד השני מוזמן לשכור עו"ד משלו שיעשה את אותו הדבר.
כלל שלישי – "אומדנים" הם דבר נחמד, אבל אסור לכם להסתמך, אך ורק, עליהם!
כשאתם מתכוונים לקנות דירה, סביר להניח כי עומד לרשותכם סכום מסוים (או, לחילופין, אתם זכאים למשכנתא / הלוואה שגובהה מסוים). חשוב מאד שתזכרו, שעל מחירה של הדירה, נוספות הוצאות ועלויות נלוות שעלולות להגדיל את הסכום באופן ניכר, לפעמים עד ל-10%-15 מעל לסכום הדירה. אם ניקח למשל את מס הרכישה המוטל בעת רכישת דירה יחידה:
1. חלק השווי שעד ל- 1,805,545 שקל – לא מצריך תשלום מס
2. על חלק השווי העולה על 1,805,545 שקל ועד 2,141,605 שקל – 3.5%
3. על חלק השווי העולה על 2,141,605 שקל ועד 5,525,070 שקל – 5%
4. על חלק השווי העולה על 5,525,070 שקל ועד 18,416,900 שקל – 8%
5. על חלק השווי העולה על 18,416,900 שקל – 10%
רכישת דירה נוספת, לעומת זאת, תקפיץ את ההוצאות הנלוות באחוזים גבוהים אף יותר:
1. על חלק השווי שעד 5,525,070 שקל – 8%
2. על חלק השווי העולה על 5,525,070 שקל – 10%
(* על פי נתונים רשמיים מאתר רשות המיסים, ונכון למועד כתיבת המאמר, 03-2022).
הנה, נתתי לכם דוגמה קטנה, איך מס הרכישה לבדו, כבר מקפיץ את המחיר הכולל של קניית דירה בחיפה, למשל, בהרבה אחוזים מעל למחיר הראשוני הנקוב. בתכנון נכון וחוקי, והיערכות נכונה – ניתן "לחסוך מס", כשבעצם הכוונה היא לשלם את המס הנכון והנמוך יותר מאשר במצב שלא נערכים ומגישים שומה עצמית חסרה. כך למשל בנכס שצריך לשלם עליו מס שבח, איתור מסמכים מתאימים יכול לאפשר להפחית את שיעור המס באלפי ועשרות אלפי שקלים. כך גם בדיקה מתאימה ברשויות תאפשר לגלות שצפוי תשלום היטל השבחה כתנאי למתן אישור לטאבו, חיוב שהמוכר הוא שצריך לשלם אותו. אמנם היטל ההשבחה מוטל בגין תוכניות שהשביחו את הנכס, והמוכר "הרוויח" בזכותן ומוכר כעת את הדירה במחיר גבוה יותר – אבל אם הוא מתכוון לקנות דירה יקרה יותר במימון דק – גם "הפתעה" בדמות היטל השבחה נמוך של 15-7 אש"ח יכולה לגרום לקשיים מתח ואפילו עיכובים.
כלל רביעי – מתכוונים לקנות או למכור דירה? קחו נשימה עמוקה!
אחד מהגורמים המוכרים והידועים ביותר לקבלת החלטות שגויות הוא לחץ. זה יכול להיות לחץ פיננסי (אתם רוצים למכור את הדירה שלכם מהר ככל האפשר, כדי לרכוש דירה אחרת שמצאה חן בעיניכם) או לחץ נפשי (אתם חוששים שהדירה שמצאה חן בעיניכם תימכר, ושוב, לעולם, לא תמצאו דירה שתמצא חן בעיניכם כמו הדירה הספציפית הזו). כך או אחרת, לחץ, מכל סוג שהוא, גורם לאנשים לעשויות טעויות מטעויות שונות. עם ה"לחץ" הזה ניתן להתמודד באמצעים שונים, לדוגמה, לתכנן, מראש, את צעדיכם ולהחליט שזוהי תוכנית-האב ואתם לא סוטים ממנה. או, לחילופין, להיעזר בעורך דין, איש מקצוע חיצוני, שלא רק ימתן את הלחץ הפרטי והמשפחתי שלכם, אלא גם, במקרים מסוימים, יהיה מסוגל להוריד מעל גבכם לא מעט דרישות בירוקרטיות מלחיצות בפני עצמן.
כלל חמישי – בניגוד למה שמקובל לחשוב – זיכרון דברים הוא חוזה לכל דבר ועניין!
אני יודע שהדעה הרווחת בציבור היא כי זיכרון דברים הוא סוג של טיוטה, שלא קורה שום דבר אם תחליטו שלא לעמוד במסוכם בה. אבל, דעתו של החוק בנוגע לכך היא שונה במקצת, והוא מתייחס אל זיכרון הדברים כאל "חוזה" מחייב, כך שאם התכוונתם, במקרה, לחתום על זיכרון דברים על מכירת נכס (למשל, מכירת דירה בחיפה או מכירת דירה בקריות), טוב תעשו, אם כבר בשלב הזה, תתייעצו עם עורך דין המתמחה בענייני מקרקעין, שיסייע לכם לא רק בניסוח, אלא גם יעזור לכם להבין למה אתם מתחייבים במסגרת זיכרון הדברים שעליו אתם מכוונים לחתום. לדוגמא, זיכרון דברים של קבלנים "מוכתרים" לא פעם בכותרת תמימה כמו "טופס הזמנה" "טופס שמירת דירה" וכיו"ב. מדובר בהסכם מחייב לכל דבר ועניין, ובעיקר לתנאים שמצוינים בו שאינם תמיד ברורים – למשל, מעבר למחיר הדירה מקובע בזיכרון הדברים גם המדד שאליו יוצמד מחיר הדירה. גם אם יתגלו בעיות וייקח מספר חודשים ללבן אותן והחוזה ייחתם אחרי מספר חודשים – מחיר הדירה יכלול הצמדה מיום חתימת זיכרון הדברים ומדובר באלפי ואפילו עשרות אלפי ₪. במסגרת מו"מ בליווי עו"ד ניתן להסכים שלא תימנה עליית מדד עם לחתימת חוזה סופי, ושהרוכש יוכל לבטל את ההסכם (זיכרון הדברים) במידה ולא יושגו הבנות משפטיות. כל עוד הרוכש לא חתם – הכח בידיו כי הקבלן רוצה למכור. אחרי שחתם – הכח בידיים של הקבלן שכבר לא יסכים לוותר. פרטים נוספים הנוגעים לכך, תוכלו לקרוא במאמר קודם בבלוג – מה לסכם במכירה או רכישת דירה יד2 לפני שפונים לעורך דין.
בסיכומו של דבר
עסקת רכישה או מכירה של קנייה היא עסקה רצינית, שלה לא מעט השלכות על חייכם ועל חיי משפחתכם מהאספקטים השונים, בהווה ובעתיד. חשוב לבצע אותה נכון, והדכרך הטובה ביותר לכך, הינה ליווי של עורך דין המתמחה בתחום!
