בין אם מדובר ברכישת נכס למגורים או להשקעה, אין ספק שעבור לא מעט מאיתנו מדובר בהגשמה של יעד משמעותי בחיים. מרביתנו, ניכנס לעסקה כזו רק פעם אחת בחיינו או לכל היותר פעמים ספורות. בדרך אל השלמת העסקה, יהיה עלינו לעבור בתחנות רבות מספור. ישנם היבטים רבים שיש לבחון כדי להבטיח שנפיק את המרב מהרכישה שלנו ונקבל תמורה נאה לסכום ששילמנו. הדבר מקבל משנה תוקף כשאנו רוכשים דירה להשקעה ומסתמכים לצורך רכישתה על דמי השכירות שיתקבלו מהשכרתה, וצריכים לחשב את התשואה השנתית.
מיסוי הוא ללא ספק אחד מההיבטים החשובים ביותר שיש לקחת בחשבון ויכול להשפיע באופן ניכר על התחשיב הזה. במעמד הרכישה, קיים סיכוי סביר שיוחל על סכום הקנייה מס רכישה. שיעור המס בישראל הוא פרוגרסיבי ותלוי בשווי הנכס ובמגוון נסיבות נוספות. עם זאת, ישנם גם לא מעט מקרים בהם נוכל לקבל הקלה משמעותית במס הרכישה ואפילו פטור מלא. עורך דין אביב גלמן, המתמחה במיסוי מקרקעין, מסביר כאן באילו מקרים נוכל להגיש בקשה לפטור.
מדרגות מס רכישה
כאמור, מס הרכישה הוא פרוגרסיבי. לכן, הדרך הראשונה והפשוטה ביותר שנוכל להיפטר ממס הרכישה, היא לרכוש נכס ששוויו נמוך ממדרגת המס הראשונה. ככל שהנכס שלנו הינו בשווי נמוך מ-1,919,155 (נכון ל-2023), נוכל לקבל פטור מלא. גם אם נעבור את רף זה, אך נישאר בתחום של עד 2,276,360 ₪, נשלם סכום מזערי בלבד.
המדרגות העדכניות למס רכישה ב-2023 לדירה יחידה:
| שווי העסקה | שיעור המס |
| עד 1,919,155 | 0% |
| 1,919,155-2,276,360 | 3% |
| 2,276,360-5,872,725 | 5% |
| 5,872,725-19,575,755 | 8% |
| 19,575,755 ומעלה | 10% |
המדרגות העדכניות למס רכישה ב-2023 לדירה שאינה דירה יחידה (למי שבבעלותו דירה נוספת, או חלקים מדירה הנחשבים כדירה):
| שווי העסקה | שיעור המס |
| עד 5,872,725 | 8% |
| 5,872,725 ומעלה | 10% |
חשוב לציין כי רף מדרגות המס נקבע מחדש מדי שנה ולכן, חשוב להתעדכן על מנת שנוכל להעריך נכונה את חבות המס עמה נצטרך להתמודד במעמד הרכישה.
הקלות לאוכלוסיות מיוחדות
נכים, עיוורים, עולים חדשים, נפגעי פעולות איבה ובני משפחותיהם, זכאים להפחתה משמעותית במס רכישה ולעתים אף לפטור מלא. גם במקרה שמדובר ברכישת דירה שנייה, המחזיקים בתעודת נכה ישלמו על דירה שנייה מס ע"ס 0.5% בלבד מהשקל הראשון ובלבד שהדירה הנרכשת נועדה לשמש למגוריו של הנכה ומשפחתו. שימו לב! רשות המסים בודקת את הדברים! שומת המס נקבעת בשלב הראשון על הסכום הגבוה (ללא הנחת נכה) ואז מוקפאת. בשלב הזה הנכה משלם את מס הרכישה המופחת אך ההפרש עדיין נזקף לחובתו במרשמי רשות המסים. לאחר קבלת החזקה בדירה החדשה, רשות המסים שולחת פיקוח לבדוק שאכן הרוכש-הנכה מתגורר בדירה, ורק אז השומה "מתוקנת" לסכום הנמוך. חשוב לשים לב שה"הקפאה" מוגבלת בזמן, ובמידה ויש דחייה במועד המסירה (למשל קבלן שמאחר) – חשוב לעקוב ולעדכן את רשות המסים אחרת ה"הקפאה" תשתחרר, וה"חוב" עלול לצבור ריבית וקנסות.
הדבר דומה גם במקרה של עולה חדש. לדוגמא, משרד עו"ד אביב גלמן ייצג זוג שהאישה היא אזרחית ישראלית שעזבה לפני שנים רבות את הארץ והיתה לה דירה בישראל מאז, ובעלה שהיה תושב זר. הזוג החליטו לעבור לגור בישראל בגיל פרישה. האישה הוגדרה "תושב חוזר" והבעל הוגדר "עולה חדש". הדירה נרכשה ע"י הזוג תוך ניצול הנחה לעולה של הבעל, והאישה שמרה על הדירה שהיתה בבעלותה. לאחר שהגיע מפקח מטעם רשות המסים וראה שבני הזוג אכן גרים בדירה החדשה שרכשו, הזוג שילם כ- 8,400 ₪ מס רכישה בלבד (!), ושמרו על הדירה הנוספת בבעלות האישה שמכניסה דמי שכירות של למעלה מ- 2,000 ₪ בחודש ו"כיסתה" את מס הרכישה בתוך מספר חודשים.
ובאילו מקרים נוספים נוכל לקבל פטור מס רכישה על דירה שנייה?
על אף שברוב המקרים, תשלום המס מחייב כשמדובר בדירה שנייה, גם כאן ישנן עוד כמה דרכים למצות את המיטב מהזכויות שלנו ולזכות להקלות.
- שיפור דיור – ככל שעסקת הרכישה הינה לצורך שיפור דיור, כלומר, על מנת למכור את הדירה הישנה ולשדרג את תנאי המחיה באמצעות הדירה החדשה, תיחשב הדירה החדשה כדירה יחידה על כל המשתמע מכך. על מנת שהרכישה אכן תיחשב לשיפור דיור, יש לוודא כי התקופה שבין רכישת הדירה החדשה ומכירת הישנה לא תעלה על 24 חודשים. ככל שתחלוף תקופה זה והדירה עדיין לא תימכר, יחול על העסקה מס רכישה בהתאם למדרגת המס הרלוונטית בתוספת ריבית והצמדה. קיימות גם הטבות לבעלי שתי דירות שמבקשים למכור אותן ולרכוש דירה אחת גדולה יותר במקומן.
- העברה ללא תמורה – ככל שהנכס הועבר ללא תשלום לקרובי משפחה או מכל סיבה אחרת, לא ייגבה מס על העסקה. חשוב להסתייע בעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין שיבצע תהליך העברה ללא תמורה, המכונה גם "עסקת מתנה" על פי כל הנחיות החוק. חשוב לשים לב שחוק מיסוי מקרקעין בהיותו חוק כלכלי מתעלם מ"הגדרות" ו"כותרות" בחוזה, ואם יתגלה שניתנה תמורה כלשהי בגין המתנה בין אם בכסף או בתמורה אחרת – העסקה תמוסה בהתאם.
עוד דוגמא לסיכון בעסקת מתנה היא הורים שיש להם שתי דירות, ונותנים מתנה לבנם שהתחתן ולאשתו הטרייה, אך רושמים הערה שאינה מאפשרת להם למכור את הדירה בגלל שהם "חוששים" מהאישה. ההורים האלה מסתכנים בכך שרשות המסים לא תכיר בעסקה כמתנה אמיתית בסופו של יום. העברת הזכויות במתנה אמנם תושלם ותירשם במרשם המקרקעין (כי אישורי המסים ניתנים לפני רישום הזכויות ורישום ההערה המגבילה), אבל אם ההורים ירצו למשל "לשפר דיור" – למכור את דירתם ולקנות דירה חדשה – רשות המסים עלולה לראות בהערה הרשומה לטובתם כמעין שימור בעלות בדירה שנתנו לבנם. במקרה כזה רשות המסים תראה בהורים כמי שיש להם דירה נוספת (הדירה שנתנו לבן) הן לצרכי מס שבח (מכירת דירת המגורים של ההורים) והן לצרכי מס רכישה (רכישת הדירה המשופרת למגורי ההורים). התוצאה של הדבר הזה היא חבות במס שבח ומס רכישה בסכומים גבוהים.
דוגמא נוספת היא חלוקת דירה על ידי ההורים לילדיהם, כלומר מתן מתנה של הדירה לכמה ילדים – זו אולי תאפשר חיסכון במס רכישה או אפילו פטור, אך עלולה לייצר קושי לילדים בעתיד אם ירצו לרכוש דירה נוספת. את הפעולות האלה צריך לעשות בזהירות ולאחר מחשבה מרובה, ואין תחליף לניסיון של עורך הדין המייצג בעסקה שנתקל בסיטואציות דומות בעסקאות שבטיפולו.
זה הזמן לייעל את חבות המס שלך לקראת העסקה הבאה
לצד כלל הקריטריונים שסקרנו, ישנם עוד תרחישים רבים אחרים שעשויים לזכות אותך בהנחות משמעותיות במס הרכישה. כדי להבטיח שכל זכויותיך ימוצו, חשוב להסתייע בייעוץ משפטי. עורך דין אביב גלמן מלווה אותך לכל אורך העסקה לך ומסייע לך להפיק את מרב ההזדמנויות מעסקת הנדל"ן הבאה שלך. לפרטים נוספים, ניתן להשאיר פרטים כאן כעת.
