נכס מקרקעין בתחומי מדינת ישראל עשוי להיות רשום בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) או ברשות מקרקעי ישראל – רמ"י (הגוף, אשר בעבר כונה "מנהל מקרקעי ישראל") או בספריה של החברה המשכנת. מכיוון שרוכשי דירות רבים אינם מודעים להבדלים בין השניים, מאמר זה יסביר את ההבדלים בין רישום בחברה משכנת לבין רישום בטאבו.
לשכת רישום המקרקעין (הטאבו)
לשכת רישום המקרקעין הינה הגוף המוגדר כאחראי במדינת ישראל על ניהולם של רישומי המקרקעין וכלל המסמכים, התעודות והנתונים הנוגעים לפעולות ולעסקאות המתועדות בפנקסי מקרקעין. בין הפעולות הללו – מכר, חכירה, רישום הערות אזהרה, ירושות וצוואות, משכנתאות, קדימויות (זכות קדימה), צווי בתי משפט, הערות ועיקולים של רשויות וגופים רשמיים וכן הלאה. השירות ה"פופולרי" ביותר של לשכת רישום המקרקעין הוא הפקת נסחי הטאבו – רישומים המכילים פרטים חיוניים על הנכס והמהווים מעין "תעודת זהות" שלו מהאספקט המשפטי.
כך שפנקסי המקרקעין המנוהלים בלשכות אמורים לשקף באופן המהימן ביותר את מצבו המשפטי של נכס נדל"ן ספציפי, כמו גם את כלל הזכויות על נכסי המקרקעין שבתחום מדינת ישראל.
במצב אידיאלי, כל נכס מקרקעין יירשם בטאבו בהקדם והעברת הזכות המשפטית בו (הבעלות על הנכס) אמורה להסתיים מוקדם ככל שניתן. אבל, המציאות, כידוע, מורכבת יותר, וישנם לא מעט מקרים בהם רישום הזכות המשפטית בנכס בטאבו אינו עניין קצר או פשוט. לדוגמא קבלן שמקים בניין, נקלע לחדלות פירעון ובניית הבניין מושלמת ע"י גורמים אחרים ותוך סטייה מהתוכנית המקורית. במקרים כאלה, תהיה מעורבת בעניין "חברה משכנת". החברה המשכנת תתנהל בחלק מהמקרים "בתוך" משרד עורכי הדין של הקבלן או עו"ד אחר שהטיפול ברישום הועבר אליו, או של המפרק שמונה לקבלן (במקרה של הדוגמא שהוצגה קודם).
חברה משכנת מהי ומה תפקידה?
חברה משכנת היא הגוף שמורכב, לרוב, מעורכי הדין המייצגים את הקבלן, והיא תהיה הגוף האחראי על ניהול רישומי הנכס, מהרגע שבו נחתם חוזה מכר ועד להסדרת רישומו בטאבו.
אחריותה של חברה משכנת הינה כפולה – מצד אחד, קיימת אחריותה מול רוכשי הנכס (או הנכסים), ומהצד השני – היא אחראית מול בנקים למשכנתאות.
הצורך בה מתעורר במקרים מסוימים, למשל, במקרים בהם אין פרצלציה (חלוקת הקרקע לחלקות ולגושים) ולכן לא ניתן לבצע רישום בפנקס הבתים המשותפים (שהוא חלק מרישומי הטאבו). כאמור גם במקרים אחרים, בהם החברה הקבלנית נקלעת להליכי פירוק (ולכן הרישום בטאבו מתעכב, לפעמים, במשך שנים), ממונה, בהוראת בית המשפט, כונס נכסים או מפרק המשמש כחברה משכנת מול הדיירים.
החברה המשכנת מהווה למעשה חוליה מקשרת חלופית זמנית, המשמשת את בעלי הנכסים כסוג של "טאבו פרטי", ובמהלך תקופה זו, כלל הפעולות הרשמיות שאמורות, באופן הרגיל, להתבצע מול טאבו, מתבצעות ומתועדות בספריה של החברה המשכנת.
אז, בעצם, הכל טוב ויפה – מה הבעיה?
זוכרים שהזכרנו קודם את הפערים הקיימים בין התיאוריה למציאות?
ובכן, אנחנו פוגשים אותם גם כאן.
להבדיל מלשכת רישום המקרקעין שבה דברים מתנהלים ביעילות (במיוחד בעסקאות סטנדרטיות), וקיימים נהלי ותהליכי העבודה זהים בכל העסקאות, שקופים לציבור ואפילו פרוצדורה להגיש ערר – הדבר אינו כך בכל חברה משכנת. ישנן חברות משנות יעילות, שמשתפות פעולה ומסייעות לקדם, ולעומתן כאלה בירוקרטיות שמתנהלות לאט, רוצות את כל המסמכים שיוגשו אליהן במקור ובעותק נייר (כולל מסמכים מהרשויות שמופקים באופן דיגיטלי בלבד) וכיו"ב.
מורכבות נוספת, שאף היא עלולה להתגלות בפעולה מול חברות משכנות, היא התקלות המתרחשות בחברה המשכנת-עצמה בשל חוסרים במסמכי-עבר (כדוגמת מסמכים הקשורים לבעלי זכויות קודמים בנכס). החברה המשכנת מגלגלת את החוסר פתחו של הרוכש, ומתנה את רישום הזכויות שלו בהשלמת כל המסמכים שהיו אמורים להיות אצלה, אך אינם נמצאים. כך עלול הרוכש (בהנחה שהחוזה לא הטיל את החובה הזו על המוכר) לשחזר מסמכים בכדי להוכיח את כל "שרשור העסקאות" בדירה, מהרוכש הראשון ועד אליו. מדובר במסמכים שמעולם לא היו בידי הרוכש או המוכר, מסמכים שקשה לשחזר, שלעיתים צריך "להתווכח" עם הרשויות כדי לקבל אותם או לקבל שיתוף פעולה של בעלים קודמים של הדירה; ובמקרי קיצון אף לפנות לבית המשפט.
עוד מורכבות שעלולה לצוץ היא בהתנהלות מול הבנק למשכנתאות של הרוכש – הבנק למשכנתאות שהרוכש מעוניין לקחת ממנו משכנתא, יכול שיתנהל "בפעם הראשונה" מול אותה חברה משכנת. במקרה כזה אם תהליכי עבודה של החברה המשכנת "לא מוכרים" (או לא מקובלים) על הבנק, הדבר ייאלץ את עורכי הדין של המוכר והרוכש לפעול לצורך "גישור" על המחלוקות, דבר שייארך זמן ועלול לגרום לעיכובים ושיבושים.
לסיכום
עסקת מקרקעין היא צעד חשוב בחיים, עבור כל הנוגעים בדבר. העובדה שהדירה רשומה בחברה משכנה איננה סיבה לא לרכוש אותה, אך זו בהחלט סיבה להיזהר ולהיערך. מעצם מורכבותו של תהליך זה, הוא עלול לגרור עימו סוגים שונים של בעיות שמהן רצוי להימנע. לרשותכם, רוכשי הדירות, שחשוב להם לעבור את התהליך בהצלחה, עומדים הייעוץ והליווי המקצועי המנוסה של משרד אביב גלמן – משרד עורכי דין מקרקעין.
