בביצוע עסקאות של מכירה (או רכישה) של דירות, יש משמעות רבה לאזרחות של המוכר. למעשה, לא רק לאזרחות ישנה משמעות, אלא גם למה שנקרא תושבות. עו"ד אביב גלמן מסביר בשורות הבאות באילו דרכים מושפעת מכירת דירה והשלכות המיסוי, כאשר מדובר על אדם המוגדר כתושב חוץ.
איך מוגדר תושב חוץ לעומת תושב ישראל
לעניין מכירת דירה, המרכיב הראשון אשר משפיע האם המוכר יוגדר כתושב ישראל או כתושב חוץ הוא קודם כל מרכז החיים. במידה ובאותה השנה שבה רוצים למכור את הדירה המוכר מנהל את מרכז חייו בישראל, הוא מוגדר תושב ישראלי. במידה ובאותה השנה מרכז החיים מנוהל במדינה אחרת כלשהי, הרי המוכר מוגדר תושב חוץ. אולם לצד זאת, מוגדר רף של מספר ימים, שבהם שוהה המוכר בישראל או בחו"ל. באם מוכר דירה שוהה בשנה מסוימת בארץ פחות מ-180 ימים, הרי שהוא מוגדר לעניין זה כתושב חוץ.
תושב חוץ ומשמעות הדבר לעניין מס שבח
אדם שמוגדר כתושב ישראל, ואשר מעוניין למכור את דירתו המשמשת למגורים, הוא עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח. מס שבח, הינו המס שמתבסס על הפער בין מחיר הרכישה של הדירה ע"י המוכר, לבין המחיר בו היא נמכרת כעת. החישוב עשוי להיות סבוך ומורכב, אולם בתמצית יש לשלם כעשרים וחמישה אחוזים מס על ה"רווח", ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר שבה נמכרת הדירה. כאשר תושב חוץ מחזיק בישראל דירה ומעוניין למכור אותה, הרי שפה יש הבדל לעומת תושב ישראלי. במכירת הדירה יהיה על תושב החוץ לשלם מס שבח גם אם מדובר בדירה יחידה בארץ, כלומר כברירת מחדל הוא אינו זכאי לפטור ממס שבח. ההנחה המובלעת בשלילת הפטור, היא חזקה שלתושב חוץ ישנה דירה מקבילה, במדינה אחרת ולכן אין הוא זכאי לפטור שמשמעותו הכספית עשויה להגיע בקלות לעשרות אלפי שקלים ואף למאות אלפי שקלים.
איך לממש פטור ממס שבח לתושב חוץ
על פי המוגדר בחוק מיסוי המקרקעין, ניתן לממש פטור ממס שבח במכירת דירה, גם כאשר מדובר על תושב חוץ. אולם, רשות המיסים מניחה כברירת מחדל שמי שמחזיק דירה בישראל אך מנהל את מרכז חייו בחו"ל, מחזיק בחו"ל דירה או אפילו יותר. ניתן לקבל את הפטור המגיע באופן רגיל לתושב ישראל, באם מביאים מסמכים המניחים את דעתה של רשות המיסים בדבר אי קיום דירה בחו"ל.
- ניתן להמציא אישורים ומסמכים רשמיים, אשר יש בהם להעיד כי לתושב המתגורר בחו"ל ומחזק דירה בארץ שאותה הוא מוכר, אין נכס למגורים מעבר לים.
- ניתן להציג חוזה שכירות, אשר מעיד כי התושב שחי בחו"ל מתגורר בנכס שאיננו בבעלותו. אישורים אפשריים נוספים יכולים להיות כאלה המעידים כי מיסים עירוניים משולמים על תקן של שוכר ולא על תקן של בעלים.
- ניתן להציג אישור רשמי אשר הופק על ידי רשויות המס במדינה המשמשת כמרכז חייו של מוכר הדירה. אישור זה נועד להראות כי לנישום אין הכנסות משכר דירה. כלומר אין הוא בעלים של דירה שאותה הוא משכיר לאחר.
- במקביל, עשוי להידרש מסמך שבו מצהיר המוכר, על כי אין לו דירת מגורים או חלק מדירת מגורים, במדינה אחרת.
חשוב לציין שהרשימה לעיל איננה "רשימה סגורה" ורשות המסים יכולה לדרוש מסמכים נוספים או לא להכיר במסמכים כאמור שיוצגו לה. ישנן מדינות שאינן מפיקות חלק מהאישורים שרשות המסים מבקשת (למשל מדינות בארה"ב). במקרה כזה יש לפעול בהתאם לנוהל 5/2013 והתוספות לו בעניין חלופות להוכח העדר דירת מגורים במדינת התשובות של המוכר. בכל מקרה של מכירת דירה של תושב חוץ, יש להיערך גם לאפשרות שרשות המסים תעמוד על תשלום מס שבח, ולנסות לערוך תחשיב של המס שישולם, ולנסות להפחית אותו באמצעים החוקיים לעשות כן. כך ניתן להיערך לכך הן במסגרת חוזה המכירה של הדירה, והן מבחינה כספית לרבות הפקדת כספים בנאמנות.
מכירת דירת ירושה על ידי תושב חוץ
גם במכירת דירת ירושה המחוזקת כיום על ידי תושב חוץ, קיימת אותה חזקה, ובהתאם להוראות החוק תושב חוץ המוכר דירת ירושה "מופלה לרעה" ביחס לתושב ישראל. בעוד שתושב ישראל יכול להיות בעלים של דירה נוספת ועדיין ליהנות מפטור במכירת דירת ירושה, תושב חוץ יידרש להוכיח שאין לו דירה אחרת ואם לא יעשה כן – יחוב במס שבח. האפליה אמנם בעייתית מבחינת דיני המס, אך זוהי עמדת רשות המסים לפי החלטת מיסוי 7701/21 אשר מחליפה וגוברת על כל פרשנות שניתנה בעבר בסוגיה זו.
