לפני כחמישה חודשים לקוח שלי שייצגתי ברכישת דירה חדשה התקשר והודיע לי שמצא קונה לבית הנוכחי. כידוע, כדי ליהנות ממדרגות מס מופחתות ברכישת דירה, צריך שהדירה תהיה "דירה יחידה", אבל אין מניעה לרכוש דירה לפני שמוכרים את הדירה הקיימת בכפוף להוראות החוק וזה מה שהלקוח עשה.
מדובר באיש מבוגר שהוא ואשתו התגוררו שנים רבות בבית גדול, ובמהלך השנים הוסיפו תוספות שונות – הכל באופן חוקי ומסודר. את המשא ומתן מול הרוכש ניהל קרוב משפחה של הלקוח, ואחרי שהושג המחיר הרצוי פנה אלי קרוב המשפחה וביקש ממני להכין זיכרון דברים. כעיקרון אני נגד חתימה על זיכרון דברים כי אפשר להתכנס לחתימה על חוזה מכר תוך שבוע וחצי ולפעמים מהר יותר, אם הצדדים נערכו לפני ורציניים.
ייעצתי לו נגד העניין אבל הוא התעקש. אותו קרוב משפחה אמר שהקונה הפוטנציאלי מתעקש לחתום על זיכרון דברים לפני שהוא שוכר עו"ד משלו שייצג מולי בעסקה כי הוא "לא רוצה להוציא כסף ואז שנמכור למישהו אחר שיציע יותר". הוא סיפר לי שהקונה הוא אדם רציני, שיש לו את כל הכסף לרכישה במזומן ושהוא "לא צריך משכנתא" לעסקה של 2,800,000 ₪. לאחר הפצרות העברתי אליו נוסח זיכרון דברים, ואותו קרוב משפחה מסר אותו ללקוח והוא והקונה הפוטנציאלי חתמו עליו בניגוד להמלצתי. הקונה אפילו מסר ללקוח שלי שיק "ביטחון" ע"ס 10,000 ₪ וביקש שהלקוח שלי יוריד את השלט "למכירה" שתלה על הבית, והלקוח שלי עשה את זה.
מספר ימים לאחר החתימה על זיכרון הדברים, נזכר הקונה הפוטנציאלי שהוא צריך לערוך "שמאות מקדימה" כי הוא בכל זאת צריך משכנתא כדי לרכוש את הנכס, למרות שסיפר שהוא "לא צריך משכנתא". שמאות מקדימה היא בפרקטיקה מקובלת מאחר שאם שווי הנכס לפי שמאות נמוך מהסכום שסוכם בעסקה – הבנק למשכנתאות לא יאשר לקונה משכנתא בגובה שהקונה צריך, ולקונה לא יהיה כסף לקנות את הבית. הקונה הפוטנציאלי הביא שמאי שמסיבות שונות העריך את הבית בפחות מהסכום שהוסכם. אותו שמאי לא לקח בחשבון את רמת הגימור של הבית, כל השיפורים החוקיים שנעשו בבית, העובדה שמדובר בשכונה ותיקה מצד אחד אבל עם ביקוש ומיעוט דירות למכירה מצד שני, ושבשוק שבו המחירים עולים, כל עסקה יקרה יותר מהעסקאות שקדמו לה ולעיתים באופן משמעותי כשאין הרבה עסקאות להשוות אליהן.
חשוב להבין ששמאות בנקודות מסוימות היא עניין של הערכה סובייקטיבית של השמאי – שזה אומר ששני שמאים שונים ייתנו הערכות שווי שונות ולפעמים בפער משמעותי ביניהן. נתקלתי בזה בעסקה אחרת שבה לקוח שלי רכש דירה בבניין שבו ההורים שלו מתגוררים והסכים לשלם כ- 60,000 ₪ יותר ממחיר השוק. ערכנו שמאות מקדימה כדי להעריך כמה משכנתא תאושר לו, והדירה הוערכה בכ- 110,000 ₪ פחות מהמחיר שסוכם בגלל חריגה זניחה שהתגלתה. מאחר שללקוח שלי היה אינטרס אחר לרכוש את הדירה למרות הכל – התקדמנו עם העסקה. אחרי שנחתם הסכם מכר הגיע שמאי של הבנק למשכנתאות והעריך את הדירה בדיוק במחיר שנחתמה העסקה ותמחר את עלות תיקון החריגה בכ- 10 אש"ח.
חזרה לעסקה עליה התחלתי לספר – אחרי שהקונה הפוטנציאלי קיבל את השמאות הוא נבהל וביקש לבטל את העסקה או לבצע את העסקה לפי המחיר שהשמאי שלו העריך. הדבר כמובן לא היה מקובל על הלקוח שלי. מבחינה חוקית – טעות בכדאיות העסקה איננה עילה לביטול בהתאם לס' 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973. הקונה הפוטנציאלי ראה את הבית, ראה בתים אחרים בסביבה והסכים והתחייב לשלם סכום מסוים עבור הבית של הלקוח שלי. מה גם שהשמאות שלו לא היתה נכונה. הלקוח שלי בהחלט יכול היה לאכוף את זיכרון הדברים שהקונה הפוטנציאל התעקש לערוך, ולהפקיד את השיק ע"ס 10,000 ₪ שהקונה הפוטנציאל התעקש לתת לו. יחד עם זאת המלצתי לו לרחם על האיש להחזיר לו את השיק ולשחרר אותו עם נזק של כמה אלפי ₪ בגין השמאות שהזמין ושילם עליה, וגם לוותר על הנזק שנגרם לו (בזבוז זמן והסרת השלט "למכירה" שאולי גרם לאבדן קונים פוטנציאליים ויצר רושם בעייתי אחרי שהוחזר). הפעם הלקוח שלי הקשיב לי.
לאחר כארבעה חודשים נמצא רוכש אחר לבית של הלקוח ועסקת מכר נחתמה לפני מספר ימים.
סיכומו של דבר – זיכרון דברים נחשב כדרך טובה "לתפוס" נכס או "לתפוס" קונה, אבל כשצדדים לא מנוסים שלא התייעצו עם בעל מקצוע (הס מלומר פועלים בניגוד להמלצת בעל מקצוע) חותמים על זכרון דברים – זה יכול להביא למחלוקות ותקלות מיותרות.
האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ואיננו תחליף לייעץ משפטי פרטני ואישי.
