ברכישה של דירה או בית, הרבה כסף צפוי להחליף ידיים. בין אם אתם קונים דירה מקבלן ובין אם זו רכישה של נכס מיד שניה, תצטרכו ככל הנראה לקבל משכנתא בבנק. אביב גלמן, עו"ד מקרקעין מנוסה, מזהיר מפני חתימת חוזה רכישה או הסכם מכר, לפני שתבקשו ותקבלו מהבנק אישור עקרוני למשכנתא. נציג 5 סיבות מרכזיות, לחשיבות של קבלת אישור עקרוני למשכנתא, כהכנה נאותה לפני חתימה חוזה או אפילו זיכרון דברים.
1. אישור עקרוני – כדי שתדעו שאתם יכולים לממן את הרכישה
אישור עקרוני למעשה מהווה חותמת לכך שהבנק בדק את מצבכם הפיננסי ומצא אותו תקין ולשביעות רצונו. האישור, שהוא מסמך חתום, קובע שמבחינת הבנק, ברגע שתציגו הסכם רכישה ותשלימו את הגשת כל המסמכים הנדרשים, תוכלו לקבל את המימון הדרוש לכם. אגב, לא חייבים להשלים את כל הגשת המסמכים לפני קבלת האישור. יחד עם זאת, מומלץ למסור כמה שיותר מסמכים מראש, למשל תלושי משכורת, אישור מרואה חשבון, דוח שמאי וכדומה. בזכות האישור הזה יש לכם וודאות שהסכום המלא שדרוש לכם לרכישה מהקבלן או ממוכר פרטי, עומד לרשותכם.
2. פיצוי מוסכם בביטול עסקת מכר – שלא יקרה לכם
לא רצוי ולא מומלץ לחתום על הסכם לרכישת דירה, בית או קרקע, ללא אישור עקרוני מפני שלא כולם מקבלים מהבנק אישור למשכנתא. יתר על כן, אפילו אם אתם בטוחים למעלה מכל ספק שתקבלו אישור למשכנתא, יתכן שבסופו של דבר הבנק יאשר לכם סכום נמוך יותר מכפי שחשבתם. יש הרבה פרמטרים המשפיעים על הסכום המירבי שהבנק יהיה מוכן להעניק לכם. ישנו אחוז מימון מקסימלי שמאפשר בנק ישראל, אך הבנקים יכולים להחליט להעניק אחוז מימון נמוך יותר, בהתאם לבדיקה כלכלית שלכם. אם חלילה העסקה תתבטל מפני שלא תוכלו לממן אותה, יתכן שיהיה לכך מחיר ואפילו מחיר לא מבוטל – פיצוי מוסכם למוכר בסכום של 10% מסכום העסקה. לעומת זאת, אם תדעו את כל מה שצריך מראש, אי הוודאות מתמוססת או לפחות פוחתת למינימום.
3. אישור עקרוני מחייב את הבנק אך לא אתכם
שימו לב לעובדה מהותית, אישור עקרוני למשכנתא מחייב את הבנק, אך לא מחייב אתכם. במידה ומאיזו שהיא סיבה תיסוגו מהעסקה, זה לא ירשם לחובתכם. בהמשך, כאשר תרצו לקנות דירה מתאימה, תוכלו לבקש אישור עקרוני חדש לפי פרטי הדירה החדשה ש"על הכוונת".
4. בדיקה מקדימה תוזיל לכם את המשכנתא
מומלץ מאוד להוציא אישור עקרוני מראש, מפני שהוא כולל התחייבות של הבנק למתן משכנתא בריבית ידועה מראש. ואין שום מניעה להוציא אישורים עקרוניים בכמה בנקים. חלק מהבנקים אף מאפשרים לקבל אישור עקרוני ללא הגעה לסניף (למשל באינטרנט או דרך מוקד טלפוני). קבלת אישור כתוב תאפשר לכם לרוב לנהל משא ומתן עם הבנקים, מתוך עמדת כוח. הוזלה של המשכנתא תמיד תשחק לטובתכם. כלומר מי שמוציא אישור עקרוני ברגע האחרון, עלול לשלם על כך בצורת ריביות גבוהות יותר.
5. שימו לב לתוקפו של אישור עקרוני
לסיום, נמליץ לכם לשים לב לתוקפו של האישור העקרוני שאתם מקבלים. ככלל, בנק ישראל מגדיר לבנקים פרק זמן מינימלי של 24 ימים שבהם נשמרת הריבית שהובטחה לכם באישור העקרוני. יחד עם זאת, הבנקים רשאים להעניק אישור לפרק זמן ארוך יותר. זאת ועוד, מקובל כי הבנקים מעניקים אישור עקרוני אפילו לעד 3 חודשים, ללא התחייבות על הריבית. ככל שתוקף האישור העקרוני שלכם ארוך יותר, כך יכולת התמרון שלכם בחתימת החוזה עם המוכר רחבה יותר.
