תכנון מס ברכישת מקרקעין: האם יש הבדל בין שליש דירה לדירה ושליש?

שליש דירה או דירה ושליש להשקעה בחיפה

בעת מכירת או רכישת דירה ירצה המוכר או הרוכש הפוטנציאלי למצות את זכויותיו וליהנות מההקלות שניתנות על ידי המחוקק באשר לתשלום מס רכישה ומס שבח.

הקלות במס רכישה לדירה יחידה

סעיף 9(ג1ה) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") קובע כי במכירת זכות במקרקעין ישולם מס רכישה בשיעור מסוים משווי דירת המגורים. עם זאת, המחוקק בחר להטיב עם מי שרוכש את דירתו היחידה (בהסתכלות על התא המשפחתי כולו) לעומת מי שרוכש דירה נוספת המיועדת להשקעה ולכן קבע בסעיף 9(ג1ג)(3) לחוק הקלות מסוימות למי שרוכש את דירתו היחידה.

מי זכאי להקלות במס רכישה?

על מנת ליהנות מהקלות כאמור על הרוכש להיות תושב ישראל ועל הדירה לענות על הגדרת "דירה יחידה" כמוגדר בסעיף 9(ג1ג)(4)(א) לחוק. סעיף זה שמתייחס לסעיף 49ג(3) קובע חריג לפיו יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו בנוסף לדירה הנמכרת דירת מגורים שחלקו בבעלותה אינו עולה על שליש (ובדירה שהתקבלה בירושה – אינו עולה על מחצית).

פסיקה מהותית: טהרלב נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז תל אביב

בחודש יולי 2020 הגיעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו במסגרת ו"ע 25755-01-20 טהרלב נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז תל אביב השאלה המשפטית הבאה: האם בעלים של מלוא הזכויות בדירת מגורים זכאי להקלה במס רכישה הניתנת לדירה יחידה בעת רכישת חלק בדירה נוספת שאינו עולה על שליש ממנה? או במילים אחרות – האם יש הבדל בין שליש דירה לדירה ושליש?

העוררת בפסק הדין רכשה בשנת 2004 דירת מגורים שמצויה בבעלותה המלאה. בשנת 2019 רכשה העוררת זכויות בדירת מגורים נוספת כאשר שיעור בעלותה בדירה הנוספת היה 20% בלבד. לפיכך ביקשה העוררת כי חישוב מס הרכישה בגין הדירה הנוספת ייעשה לפי מדרגות המס המקלות לרוכש של דירה יחידה. אולם מנהל מיסוי מקרקעין במחוז תל אביב הוציא לעוררת שומת מס רכישה לפי מדרגות המס הרגילות ומשנדחתה השגת העוררת על כך הוגש הערר.

החלטת בית המשפט: ההבדל בין שליש דירה לדירה ושליש

במסגרת פסק הדין קבע בית המשפט כי הדירה שנמצאת בבעלותה המלאה של העוררת תיחשב לדירת מגורים נוספת בעת רכישת חלק מדירה שאינו עולה על שליש. כלומר יש הבדל בין שליש דירה לדירה ושליש. למסקנה זו הגיע בית המשפט בהתבסס הן על לשון החוק והן על תכליתו לפיה יש להעניק את ההקלה במס רכישה רק במקרים בהם באופן מהותי לא מדובר ברכישת דירת מגורים שנייה:

"אמור מעתה סדר הרכישות הוא המבחן לזכאות בהטבת מס רכישה ולא התוצאה הסופית לפיה מחזיק הרוכש בסופו של יום בדירת מגורים ועוד בשליש בדירה נוספת" (ו"ע 25755-01-20 טהרלב נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז תל אביב).

השלכות על פטור ממס שבח

בפסק הדין בית המשפט ציין כי תוצאה דומה תחול גם על מי שמחזיק בדירת מגורים ובעוד חלק בדירה נוספת שאינו עולה על שליש ממנה, המבקש למכור את דירת מגוריו בפטור ממס שבח הניתן לדירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) לחוק. כלומר תוצאה דומה תחול גם כאשר עסקינן במתן פטור ממס שבח למחזיק בהיקף דירות כמתואר.

סיכום: חשיבות סדר הרכישות בתכנון מס ברכישת מקרקעין

לסיכום, בית המשפט דחה את הערר וקבע כי סדר הרכישות הוא הקובע ולא התוצאה הסופית. רק בהתקיימו של סדר רכישות מסוים באופן שעולה בקנה אחד עם לשון החוק ותכליתו תינתן הטבת מס רכישה של דירה יחידה בעת רכישה של דירה נוספת ובאופן דומה יינתן פטור ממס שבח בעת מכירת דירה כאמור.