רכישת דירה בהנחה עשויה לעניין משקיעים מצד אחד ורוכשים המעוניינים בדירת מגורים מצד שני. הסברה המקובלת על רוב האנשים היא שרכישת דירה מכינוס נכסים מהווה רכישה מאוד משתלמת. בעיתונות וברשת, ניתן לראות מודעות המזמינות את הציבור לרכוש נדל"ן מכונס נכסים. בתים, דירות, משרדים אפילו קרקעות, את כל סוגי הנדל"ן ניתן למצוא בהצעות רכישה מטעמם של כונסי נכסים. בסיועו של אביב גלמן, בעל משרד לעריכת דין וכמובן עורך דין מקרקעין, ירדנו לשורש העניין. אתם שואלים האם דירה מכינוס היא הזדמנות או מלכודת, ואלה הדברים שחשוב לדעת.
תפקידו של כונס הנכסים
רכישת דירה מכונס נכסים בהחלט עשויה להיות הזדמנות טובה לרכישת דירה בהנחה לעומת מחיר השוק. יחד עם זאת, אין שום התחייבות של הכונס להציע נכסים כאלה או אחרים, בהנחה על מחיר השוק. יתר על כן, עשויים להיות מקרים שבהם רכישה מכינוס ללא בדיקה מדוקדקת תייצר עלויות גבוהות ואף גרוע מכך. לפני שנרחיב על כך, הבה נבין בקצרה מיהו בעצם כונס הנכסים ומה תפקידו.
כונס הנכסים איננו בעל הדירה והוא גורם שמונה על ידי בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל. תפקידו לזהות נכסים של חייבים שלא שילמו את חובותיהם (או נמצאים בסכסוך אחר, למשל גירושין), ולמכרם. כך מתאסף סכום כסף בקופת הכינוס, אשר ישמש לתשלום חובות או חלוקה אחרת בהמשך לאחר הכרעה בזכויות. לאחר שהכונס, שהוא לרוב עורך דין, שם את ידו על נכסים שווי כסף (ובהם כאמור נדל"ן) הוא מעמיד אותם למכירה.
מתי הליכי כינוס נכסים מאפשרים להשיג דירה בהנחה
בין תפקידיו העיקריים של הכונס, ניתן לציין את מיקסום התמורה ממכירת הנכסים. במילים אחרות, הכונס שואף לקבל את המחיר המקסימלי עבור מכירה דירה. אבל, מכיוון שהכונס איננו פועל בחלל ריק, עשויים להיות גורמים נוספים שמבקשים לסיים את הליך המכירה מהר ככל האפשר. הרצון לזרז את הוצאת העסקה אל הפועל, בהחלט גורם לכך שיש לחץ מסוים להפחית את המחיר.
לדוגמא, דירות הנמכרות במסגרת ההוצאה לפועל הן במקרים רבים תוצאה של אי עמידה בתשלומי משכנתא לבנק. במידה ומשכנתא איננה נפרעת כסדרה והלווים אינם מסוגלים לשלם, בשלב מסוים הבנק יודיע כי הדירה מועמדת למכירה. הבנק לכאורה אדיש לשאלה האם הדירה תימכר בסכום גבוה או נמוך, בכפוף לכך שמחיר המכירה יכסה את מלוא יתרת המשכנתא בנוסף להוצאות הכינוס ושכר טרחת כונס הנכסים. יצויין שהליך הכינוס נתון לפיקוח, והבנק וכונס הנכסים לרב ישאפו למקסם תמורה גם כשהצעות נמוכות יותר "ייכסו" את המשכנתא, אך החשש שלא יעשו כן קיים. בדירות שנמכרות בכינוס נכסים כתוצאה מסכסוכים משפחתיים, עשויות להימכר יחסית מהר, ומכאן הצורך להפחית במחיר. כלומר, באחריות הרוכש לבדוק האם המחיר שבו מוצע הנכס, הדירה או כל נדל"ן אחר, אכן דומה או נמוך יותר ביחס למחיר השוק. אבל זו לא ה"מלכודת" היחידה – מכיוון שמדובר בעסקה מיוחדת, הכונס עשוי אף להגדיר בחוזה שהקונה יישא בעלויות שונות כגון מיסים, שבעסקאות רגילות נושא בהן המוכר דווקא. כלומר חוזה המכר שמנסח כונס הנכסים הינו בהכרח חוזה לא סטנדרטי שחייב עיון בפרטים הקטנים והבנה של השלכות הכספיות והמשפטיות שלהם.
בנוסף, העובדה שהצעתם הצעה שהיא ההצעה הגבוהה ביותר לא מבטיחה בהכרח מכר הדירה – כונס הנכסים רשאי שלא למכור את הדירה אם ההצעה הגבוהה ביותר נמוכה מהערכת השמאי שבידו. גם במידה וכונס הנכסים הגיש בקשה לאשר את המכר, בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל עלולים שלא לאשר את המכר ולדרוש מהציע לשפר את ההצעה או לצאת למכרז נוסף כדי לשפר את ההצעה.
זהירות – רכישה באחריות מלאה של הרוכש בלבד
כונס נכסים, בהגדרה, איננו יזם נדל"ן, קבלן או מוכר מן השורה. ברוב המוחלט של המקרים, הכונס מצהיר במפורשת כי רכישת הדירה הינה באחריות מלאה של הרוכש. באחריות הרוכש לבדוק, מהו המצב התכנוני, ההנדסי והמשפטי של הנכס. הדירה נמכרת כפי שהיא. אם ברכישה של דירה בשוק החופשי מוטלת על המוכר חובת גילוי נאות ואי הסתרת עובדות מהותיות, הרי שברכישה מכינוס הדבר איננו כך, כלומר, כונס הנכסים "חסין" מפני תביעה למעט במקרי קיצון מובהקים שבהם מסר מידע מהותי שגוי ביודעין ובכוונה להטעות.
משמעות הדברים היא שחשוב מאוד לגלות משנה זהירות ברכישת דירה מכונס נכסים. בכל רכישת דירה, חשוב להיעזר בעורך דין, אך כאן הדבר חשוב שבעתיים והוא חייב להיות עו"ד מקרקעין בעל הרבה ניסיון.
